5年期以上LPR年内3次下调 首套房贷款利率持续降低

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

8月22日，年期年内中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新LPR（贷款市场报价利率），次下持续其中1年期LPR为3.65%，调首贷款较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，套房较上月大幅下调15个基点。利率

此次LPR不对称下调成为重要特征，降低与房贷利率挂钩的年期年内5年期以上LPR下调力度更大。多位分析人士认为，次下持续此次LPR下调除跟随政策利率下行，调首贷款进一步释放稳信用、套房稳经济的利率政策意图外，不对称调整特征也进一步明确房地产市场是降低当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场平稳健康发展的年期年内政策意图。

“本次5年期以上LPR下降至4.3%，次下持续预示着购买普通住宅的调首贷款房贷利率下限也随之调整。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，近期，部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率仍存下调空间。

Wind数据显示，2014年以来，首套平均房贷利率最高曾达到7%以上，今年以来则整体呈下降趋势。今年5月底，首套平均房贷利率为5.03%，已创下2017年8月底以来新低。

5年期以上LPR年内三度下调

自2019年房贷利率换锚以来，5年期以上LPR于今年迎来最大力度的降息。

今年以来，5年期以上LPR已在1月份以及5月份两度下调，分别下调5个基点以及15个基点。此次下调后，今年5年期以上LPR已共计下调35个基点。

同时，此次LPR调整有着明显的非对称降息特征，1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR则下调15个基点。不仅如此，5年期以上LPR下调幅度高于1年期LPR的同时，也超过前期调整的政策利率。

8月15日，中国人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日到期的6000亿元MLF的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均较前期下降10个基点。

“从LPR形成机制来看，LPR由18家报价行按MLF利率加点后，进行汇总统计，并去掉一个最高报价和一个最低报价，进行加权平均计算后的数据形成报价。”研究所政策组首席分析师杨畅指出，除个别时点外，一般LPR与MLF都是同步变动。

“在此基础上，此次5年期以上LPR下调15个基点，超过政策利率的下行幅度。由于5年期以上LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场平稳的政策意图。”杨畅表示，此次LPR随政策利率下行，除释放从资金供给端稳经济的政策意图外，5年期以上LPR下调幅度更大，也释放出推动房地产市场平稳的政策意图。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也认为，5年期以上LPR下降幅度更深，将进一步释放中长期流动性进入房地产市场，刺激中长期贷款需求，巩固房地产市场的修复。

“本次LPR变动的一个重要特点就在于不对称调整，与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调力度更大。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也表示，此次LPR不对称调整体现了对于房地产市场的政策倾斜力度。

降低置业成本

由于房贷利率往往与5年期以上LPR直接相关，今年内包括此次下调在内，直接影响着房贷利率，对降低购房者置业成本有着重要意义。

此前，央行和银保监会联合下发通知，将购买首套普通住宅的房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。今年的数次LPR下调，意味着房贷利率下限亦随之下调。此次5年期以上LPR下降至4.3%，意味着首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%。

相应利率不仅是房贷利率换锚以来新低，相较此前也明显处于低位。

固定收益首席分析师孙彬彬在一份研报中指出，2008年底，首套房贷款利率最低可至4.158%（在5.94%的基础上打7折），个人住房贷款加权平均利率4.34%。

Wind数据则显示，2014年以来，首套平均房贷利率最高曾达到7%以上，最低点处于2016年下半年部分月度，为4.44%。

因此，如4.1%的首套房贷利率下限得以推广实施，将低于2008年底相应利率水平，且为近8年多来最低水平。

多位分析人士也认为，提振市场预期背景下，后期房贷利率仍存下降空间。

“此次房贷利率下限随LPR下调，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。”刘丽杰指出，当前多数城市购房门槛较低，低利率、低首付等现象并存，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。

“房贷利率下调，可降低购房者置业成本。本次降息是落实‘支持住房刚性和改善性需求’要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。”陈文静也认为，此次房贷利率下限已达2019年以来新低，各地房贷利率仍有进一步下调空间。

“本次LPR下调，尤其是5年期以上LPR下调15个基点，后续各地房贷利率下调的空间有所扩大，对提振市场信心起到很好的支撑作用，预计后续在信贷宽松的支持下，市场恢复进程会加快。”陈霄则认为，此次LPR下调，能有效降低购房成本，提升购房者入市积极性；一定程度上也能降低企业融资成本，缓解企业的资金压力，降低流动性风险。

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