龙湖会债务违约吗？

2022年不会，龙湖2023之后看经营策略和市场温度

文 | 刘建中 陈汐

2022年以来，龙湖房地产行业悲观情绪浓重。龙湖6月市场情绪明显好转，龙湖万得资讯30大中城市商品房成交面积环比上升了73.9%（图1）。龙湖然而，龙湖7月之后悲观情绪再度占了上风。龙湖

就连民营房企最优秀的龙湖代表，也难以得到市场的龙湖充分信任。民营房企最优秀代表指的龙湖是五家“示范民营房企”，它们是龙湖龙湖集团（00960.HK），碧桂园（02007.HK），龙湖旭辉控股集团（00884.HK），龙湖（601155.SH），龙湖美的龙湖置业（03990.HK）。

2022年7月22日，穆迪下调了旭辉集团的债券评级。此前穆迪已经下调了新城控股、碧桂园的评级。美的置业没有美元债，龙湖集团成为了海外评级机构眼中唯一的“投资级”民营房企。

不属于“投资级”意味着，其债券具有投机性质和不稳定特征。债券的还本付息不能得到充分保证。一旦经济情况发生变化，还本付息能力还将变弱。

2022年以来，房地产股票价格也大幅下跌。截至8月10日收盘，碧桂园股价下跌65.5%，旭辉集团股价下跌56.5%。

金融市场的悲观情绪，容易被人利用。未被证实的传言也能导致股价大幅波动。8月9日，网上有消息称，龙湖存在大量商票“逾期”记录。8月10日龙湖股价大幅下跌16.4%。

该消息的数据引自“票眼”小程序，而“票眼”为票据信息共享平台，任何用户均可以不经审核上传票据违约信息。

8月10日，上海票据交易所发布公告称：“经核实，截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。”

上海票据交易所平台是唯一的权威票据信息披露平台。它的公告宣告了这场风波告一段落。但未来呢？龙湖集团的债务是否足够安全？

龙湖2022年债务安全

2022年8月10日瑞银发表报告，根据闲置现金衡量碧桂园、万科（000002.SZ）、龙湖和旭辉四家内地房企的现金消耗率。并评估需要多少合同销售能使其现金流达到收支平衡。

瑞银分析，这四家主要内地房企均在2022年上半年产生了负数自由现金流，投资者担心这种现金消耗的可持续性。瑞银估计，其每月合同销售额须从2022年上半年水平上升11%-16%，以使现金流恢复收支平衡。

龙湖的销售一直优于市场整体。2022年6月，万科全口径销售额环比增长44.1%，碧桂园环比增长21.2%，龙湖集团环比增长75.2%。

龙湖7月全口径销售额为180亿元，已经与2021年7月基本持平。考虑到8月有杭州的优质大盘推出，龙湖的债务在2022年是非常安全的。

未来几年是否安全，还要看龙湖未来的经营策略和市场温度。

龙湖未来会债务违约吗？

龙湖的经营策略一直稳健，甚至保守。在房地产最火热的几年，龙湖拒绝加大杠杆，错过了快速冲击规模的机会。但也“因自律得自由”。2021年之前，龙湖经营活动产生的现金流量净额连续十年为正。头部房企里，能做到这一点只还有万科。

从最新的财务指标来看，龙湖的净负债率约45%，现金短债比低于10%。只要龙湖未来不激进，量入为出，债务安全可控。当然，还有一个前提是“市场不太冷”。

如果未来几年中国房地产市场销售额，持续保持在2021年的50%以下，那龙湖的情况也需要进一步评估。

2022年3月之后，中央和地方政府助力房地产回暖的意图非常明显。据《财经产业研究中心》统计，2022年5月地方出台房地产宽松政策121条；6月地方出台宽松政策117条。

目前，我国住宅存量约为350亿平方米。如果每年有2%的增量，就会有7亿平方米住宅竣工。2021年我国住宅竣工为7.3亿平方米。所以，未来维持2021年水平的难度不大。房地产行业面临的应该是短期困境。

当该受到惩罚的公司受到了惩罚，市场出清之后，优质公司反而可以获得更大的生存空间。

房地产市场需要政策扶持

但必须看到，目前市场的信心仍然不足。信心仍然需要维护。

“民营示范房企”本应该是一道重要的信心屏障。它们的前面是已经风险暴露的民营房企，它们的后面是国有房企、地方平台、金融企业。市场需要一个明示的安全底线。

2022年以来，风险在不停传导。开始是杠杆过高、经营效率低下的民营房企发生债务违约。违约导致市场风险重估。然后，本来正常的企业股价下降、融资收紧，也发生了违约。现在已经传导到财务管控最为严格、产品最为优质的“示范民营房企”。然后呢？市场的怀疑对象就会传导到国有房企、城投公司。

龙湖事件就是一个很好的例子。六个月前，如果有人说龙湖集团存在违约可能，地产从业者会觉得这是无稽之谈。如今市场有这种传言，却会真实引发市场波动。

如果在内外交困之下，“示范民营房企”出现违约，那么下一步呢？下一步，市场就会怀疑看似屹立不倒的国有房企。市场的想法是，虽然它们融资成本足够低，但也许经不起市场足够的冷。

所以，此时应该明确表示，会全力支持“示范房企”的融资需求。这样不仅能稳住阵脚，给市场喘息和信心恢复的时间，而且，这种投资大概率可以获得良好收益。

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