需求释放，购房信心仍在，7月上海楼市热中趋稳

在传统楼市淡季7月，需求信心上海依然延续重启后的释放上海热度，新房二手房成交量均创下年内新高。购房

新房方面，仍月热中呈现供需两热趋势。楼市7月份，趋稳在二批次新盘还未认购结束之际，需求信心三批次40盘也上线，释放上海涉及浦东、购房静安、仍月热中杨浦、楼市闵行、趋稳青浦和临港等10个区城，需求信心新增供应112万平方米，释放上海环比增长5%。购房

房源集中放量加速因疫情积压已久的购房需求得到释放。根据克而瑞数据显示，上海7月新建商品住宅成交面积达到134万平方米，创2021年以来单月成交新高，环比上涨48%，同比上涨72%。从环比涨幅来看，上海自5月以来已连续3个月环比上涨。

而且，在一线城市中，属上海成交规模最高，134万平方米高于北京与广州之和。克而瑞方面表示，作为销售淡季，楼市不可避免会迎来降温，但7月监测的重点30城中，上海是走出独立行情的三个城市之一，成交面积环比同比均增加，此外深圳和成都也有较强销售韧性。

从成交个案来看，上海市场正逐渐回归正常，呈现多点开花局面。成交榜单中既有均价2万元/平方米的刚需产品，如位于奉贤区的映园项目；有均价4万元/平方米的首次改善产品，如宝山区的美兰金悦府和中企光华雅境；也有均价超10万元/平方米的豪宅项目，比如徐汇区的百汇园三期。

多层级房源集中入市，推动上海中高端需求释放，令整体楼市热度回升。基于此，7月上海商品住宅成交金额达到888亿元，同比增长109.6%，达到近五年单月成交之最。

三批次新盘入市进程正如火如荼。截至目前，已有9盘触发积分，都将于8月初开盘。值得一提的是，本应7月30日开盘的日月光伯爵天地汇景华庭项目，由于认购客户太多，无法在原定期限内完成限购审核工作，将开盘时间延长至8月4日。

上海新房市场活跃还体现在找房热度上。根据58同城、安居客近日发布的2022年《7月国民安居指数报告》，7月全国新房找房热度环比微跌0.7%，但一线城市新房找房热度环比上涨3.9%，其中上海7月新房找房热度环比大涨18.1%。

具体到二手房市场，从成交（网签）数据来看，7月份上海共计成交19725套，同比6月的15474套增加27%，是上海去年8月“三价就低”政策推出以来最高成交量。数据显示，自“三价就低”推出后，上海二手房的成交量基本保持在1.2万-1.4万套/月的成交水平。

整体来看，自复工以来，随着购房热情逐步复苏以及核验价的部分松动，上海6月和7月的二手房市场呈现小幅回暖趋势，明显优于居家前，不过仍低于“三价就低”政策发布以前的成交数据。

在分析上海二手房市场热度上，豪宅市场不能缺席。若将总价1000万元作为豪宅的入门槛，7月份上海共计成交624套，尤其是总价3000万元以上的顶豪项目，实现网签68套，同比6月增长70%。

分项目来看，一套位于徐汇区的懿园项目最终以单价26.9万元/平方米、总价7500万元成交，为7月最高成交单价项目。此外还成交了2套位于徐汇区的泓园项目和1套位于卢湾区的华府天地公寓，以及2套位于闸北区的苏河湾华侨城广场，成交单价均超过20万元/平方米。

再从成交区域来看，仍以上海市区知名度较高的豪宅为成交主力，比如在黄浦，其泛海国际项目一个月就成交了5套，茂名公馆成交4套，且最贵的1套总价过亿。

但大虹桥范围的别墅项目如今也迎来不错热度。数据显示，较之6月成交的48套，到7月份增涨31%，成交了63套，居于全年高位。典型项目有闵行区的虹桥富力悦都、西郊庄园、凯德林茵湖畔园、西郊林茵湖畔园以及位于青浦区的西郊华城、久事西郊别墅、香榭雅舍等。

另外，此次三批次集中供应房源涉及的40个项目里，备案价超10万元/平方米的项目有5个，面积占比约12.2%，可满足购房者更多的高端项目需求。

值得注意的是，在7月的最后一周，上海商品房成交量价皆有下跌。佑威数据显示，7月25日-7与31日期间，上海商品住宅成交面积为192493平方米，环比减少34.59%；成交套数1576套，环比减少39.5%；成交均价为64597元/平方米，环比下降1.54%。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦分析，虽然最后一周成交出现回落，但还在正常水平内运行，最终并未影响成交表现。

“6、7月份交投释放过快过急，即便上海楼市有韧性，市场也需要合理喘息调整，也是为后续成交继续向上积蓄能量。随着成交量滑落，成交结构也趋于合理，中低价位产品开始表现，结构上的有序轮动也是市场良性发展的表现。” 卢文曦说道。

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