估值约424亿的越秀房托，今年也没了收购计划

越秀房托成了今年较早发布中期业绩的估值购计港股上市公司。

8月4日，约亿越秀房托（00405.HK）发布的秀房2022年中期业绩公告显示，上半年其总收入约为9.4亿元，托今同比增长7%；物业收入净额约为6.87亿元，年也同比增长7.6%；中期分派总额约为3.43亿元，没收同比增长0.8%；每基金单位分派约0.0734元，估值购计同比下降28.4%。约亿

在当天的秀房业绩发布会上，越秀房托投资者关系总监姜永进表示，托今去年公司收购广州越秀金融大厦，年也部分资金采取了供股融资的没收方式，增加了大概12.34亿个新基金单位，估值购计这是约亿每基金单位分派额大幅下降的主要原因。

在此背景下，秀房越秀房托每单位基金分派收益率不太理想。按基金单位于2022年6月30日的收市价3.06港元计算，越秀房托的每基金单位分派收益率为2.79%，按年计算的分派收益率为5.58%，同比减少0.59个百分点，而其大部分年份收益率都保持在6%以上。

自去年10月收购广州越秀金融大厦后，越秀房托旗下物业组合增加至9项，还包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心以及杭州维多利。

截至6月30日，9项物业组合的总估值约为424亿元，与2021年底基本持平。越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良表示，今年暂时没有具体的新收购计划。

写字楼物业依然是越秀房托业绩的主要来源，写字楼业态上半年的收入约6.4亿元，占总收入比列超过67.6%。

2022年上半年，越秀房托写字楼业态的收入较2021年同期增长37.1%，较2019年同期增长41%，较2017年同期（收购武汉项目前）增长56.8%。

姜永进表示，今年上半年受经济下行、疫情多点散发的影响，国内写字楼需求减弱，基金管理人实施主动管理，写字楼业态经营收入持续增长。

不过，越秀房托写字楼业态收入的增长主要还是因为收购越秀金融大厦，如果剔除越秀金融大厦带来的租金收入后，越秀房托写字楼收入表现并不如人意，今年上半年只有约4.3亿元，同比下降约7.5%。

在原有的6个写字楼物业中，只有杭州维多利中心收入同比增长了2.4%，其余均有不同程度的下降，其中武汉越秀财富中心的降幅最大，同比下降27%至5520万元。

过去多年来，越秀房托都将旗下组合物业分类为成熟型物业和成长型物业，直到去年的中期业绩报告中，2017年底收购的武汉物业和2018年底收购的杭州维多利中心，仍被列为成长型物业。

林德良曾表示，一个好的公司得有成长型和成熟型物业的组合投资。成熟型物业是基底，成长型物业可以带来成长性，这样的话，就算在经济周期很差的时候，企业的业绩表现也不会太差。

然而经过多年运营，成长型物业已经进入成熟期，同时因为没有新的成长型物业注入，到2021年年度业绩报告，越秀房托不需要再对物业组合进行分类。

截至今年6月底，武汉越秀财富中心的出租率仅有70%，同比减少18个百分点，是越秀房托旗下所有写字楼最低的，第二低的是上海越秀大厦，但出租率也达到了88.7%。

过去几年，武汉越秀财富中心处于成长期，2020年上半年，即便身处疫情中心，其出租率也达到了82.9%，同比大增17.1个百分点。

对于今年上半年大幅下降的原因，越秀房托在财报指出，今年上半年武汉写字楼市场进入增量爆发期，叠加疫情反复影响，进一步加剧租赁成交难度。

酒店公寓是越秀房托第二大收入来源，今年上半年广州四季酒店和雅诗阁公寓累计收入约1.66亿元，同比下降15.2%。

林德良曾表示，酒店受疫情较大，让酒店收入在2021年恢复到2019年的水平是不现实的要求。历年财报显示，广州四季酒店在2019年的收入为4.43亿元，到2021年只有3亿多。

广州四季酒店今年上半年收入约为1.17亿元，平均入住率约为52.6%，同比减少8.6个百分点，平均房价1558元/间/晚，同比减少21%。

不过，姜永进表示，随着疫情有效控制，截至6月底，广州四季酒店的入住率已回升至84.8%。

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